変動型の検討

YOUさん、こんにちは。

最近、YOUさんと同様のお悩みを持つ方が非常に多いですね。住宅ローンに固定期間選択型、特に短期固定を利用された場合、初回の更新時に、キャンペーン金利のいわゆる“プレミア”分が落ちてしまうため、昨今の金利上昇の影響も合わせ、非常に難しい選択に迫られている方が少なくありません。

さて、今回のYOUさんのご相談のポイントをまとめますと
1.（更新時）残債が約3,000万円、残返済期間が17年、年収は1100～1200万くらい
2.現在2年固定を利用
3.今後10年などは、教育費など多くの支出が予想される。

となります。そこで１つ確認なのですが、今回の更新で今までの同じ2年、3年という短期固定を選んでも、恐らく冒頭に申し上げた理由により適用金利は上がってしまうのではありませんか？

しかも、この場合ですとご心配の通り、金利上昇リスクは2年後、3年後に繰り越されるだけで、次回更新時にやはり今回のような“出たトコ勝負”にならざるを得ません。もちろん、今よりも金利が下がっている可能性も否定できないわけですが。

ただ、先の分らない金利動向に期待するよりは、今から現実的な手段を講じておくことは必要だと思われます。そこで一度、その可能性を検討していただきたいのが『他金融機関への借り換え』です。

まず、総支出の増える今後10年において、家計上最大の支出項目の１つである住居費を固定できるメリットは非常に大きいと思われます。

しかし、現行ローンを10年固定金利タイプに更新してしまったのでは、多少の優遇が継続するとはいえ、初回プレミアは剥げ落ちていますし、現行比、大幅な適用金利アップが免れないでしょう。そこで『他金融機関への借り換え』を考えてみます。実際のところ10年固定金利策定の基本となる『長期金利』は、今までもそれ程上昇していません。

加えて、借り換えならばキャンペーンなどの“初回プレミア”が利用できる金融機関もあり、適用金利もかなり抑えられるはずです。しかし、もちろん良いことばかりではなく下記のとおり

●費用が発生する。
●健康状態や担保評価など様々な要因で必ずしも借り換えができるとは限らない。

以上の点には注意する必要があります。費用面では、現行住宅ローンを更新した場合の金利負担と、借り換え後の金利負担＋一時費用を比較しなければなりません。また、借り替えそのものが不可である場合もありますので、借り換えを検討するということなら、まずその点を最初に確認しなければならないでしょう。

実際のところ適用金利だけの話ならば、更新後の３年固定金利と借り換え後の１０年固定金利が優遇金利の関係であまり変わらないケースもあるんですよね。そうなると２年、３年で刻んでいくことに大きな意味があるのか、ということになります。

もちろん、これから金利は低下していくというお考えがあるのなら別ですが、YOUさんの場合、まず１０年間の支出安定が家計にとって優先順位の高い事項だと思われますので、一度ご検討してみてはいかがでしょうか。