みかんさん、こんにちは。

現在、みかんさんのローンが返済中ということならば、大いに影響のあるところですが、事故も無く完済し、解約もしているということでしたら、審査上さほど気にする必要も無いと思われます。

もちろん、ご主人様のローン審査に際し、みかんさんからこの件について申告する必要も無いですし、金融機関からわざわざ問い合わせがあるということもないでしょう。

ただ、夫婦とはいえ、内緒で保証人にするという行為は、お互いの信頼関係を壊すに十分だと思われますので、以後慎んでくださいね！

ミラミラさん、こんにちは。

他の借入れが住宅ローン審査に及ぼす影響については、ミラミラさんに限らず非常にご相談の多い内容です。

しかし、例えば『他からの借入れ』としてよく例に上がるマイカーの購入、つまり『オートローン』などと今回の『クレジットカードのキャッシング』とでは少し分けて考える必要があるかと思います。

オートローンなどは一度に多額の費用が必要であり、返済負担を分散するという目的で借入れしたと考えられます。加えて、そのお金の使用使途も明白なわけですよね。そのような意味で考えれば、住宅ローン審査において“オートローンを借りたこと自体”が大きなマイナスになるということはありません。

もちろん残債が残っていれば、それは審査に影響を与えますよ。完済を条件として付されるケースもあるでしょう。しかし、しっかり返済さえしていれば、金融機関にとって“借りたこと自体”は理解できる債務だと言えます。

しかし、キャッシングとなると話が違ってきます。例えば実際に利用歴があり、カードの契約も継続しているということならば、たとえ審査時点で借入していなくても『いつでも借金できる(する)状況にある』とみなされるわけです。つまり『キャッシングを利用した』ということ自体が、ハッキリ審査にとってマイナスになってしまいます。

このため、金融機関によってはキャッシング歴があるだけで借入れ不可となるケースもあり、そうでない場合も、（審査時点で全く借入れが無かったとしても）カードの極度額を債務額とみなして審査が行われるなど、やはりそのマイナス面は大きいと言わざるを得ません。

ミラミラさんの場合も完済したとはいえ、かなりの額を利用されていたようですし、完済後半年程度しか経っていませんので、審査上、全く影響が無いとは言えないでしょうね。また、もし希望額が借入れできるにしても、全カードの契約解除など、何かしらの条件がつく可能性も高いと思われます。

ハマーさん、こんにちは。

まず、１のご質問についてですが、返済中の金融機関が破綻・合併などあっても融資金利等の返済条件が変更されることはありません。ちなみにフラット３５には、『買取型』と『保証型』という２つのタイプがありますが、この点についてはどちらも同じ取り扱いです。

次に2のご質問ですが、インターネットで作業を進めていく上で、デメリットというか心掛けて頂きたいのが、とにかく早め早めに作業を行うということです。

引渡し（決済）の期日というのはいろいろな事情である程度限定されますので、その期日に向け、書類の作成や準備などは早めに行いましょう。『インターネットのみで来店不要』という利便性は魅力的ですが、当然ながら郵送などを利用した書類のやり取りは必要なわけですので、書類の不備などがあると思いがけず時間が掛かってしまう場合があります。

また、住宅ローンの手続き全般において、ハマーさんがイニシアチブをとっていかなければなりませんので、最後に慌てない様に売主・業者側ともしっかり意思疎通を図るようにしましょう。

YOUさん、こんにちは。

最近、YOUさんと同様のお悩みを持つ方が非常に多いですね。住宅ローンに固定期間選択型、特に短期固定を利用された場合、初回の更新時に、キャンペーン金利のいわゆる“プレミア”分が落ちてしまうため、昨今の金利上昇の影響も合わせ、非常に難しい選択に迫られている方が少なくありません。

さて、今回のYOUさんのご相談のポイントをまとめますと
1.（更新時）残債が約3,000万円、残返済期間が17年、年収は1100～1200万くらい
2.現在2年固定を利用
3.今後10年などは、教育費など多くの支出が予想される。

となります。そこで１つ確認なのですが、今回の更新で今までの同じ2年、3年という短期固定を選んでも、恐らく冒頭に申し上げた理由により適用金利は上がってしまうのではありませんか？

しかも、この場合ですとご心配の通り、金利上昇リスクは2年後、3年後に繰り越されるだけで、次回更新時にやはり今回のような“出たトコ勝負”にならざるを得ません。もちろん、今よりも金利が下がっている可能性も否定できないわけですが。

ただ、先の分らない金利動向に期待するよりは、今から現実的な手段を講じておくことは必要だと思われます。そこで一度、その可能性を検討していただきたいのが『他金融機関への借り換え』です。

まず、総支出の増える今後10年において、家計上最大の支出項目の１つである住居費を固定できるメリットは非常に大きいと思われます。

しかし、現行ローンを10年固定金利タイプに更新してしまったのでは、多少の優遇が継続するとはいえ、初回プレミアは剥げ落ちていますし、現行比、大幅な適用金利アップが免れないでしょう。そこで『他金融機関への借り換え』を考えてみます。実際のところ10年固定金利策定の基本となる『長期金利』は、今までもそれ程上昇していません。

加えて、借り換えならばキャンペーンなどの“初回プレミア”が利用できる金融機関もあり、適用金利もかなり抑えられるはずです。しかし、もちろん良いことばかりではなく下記のとおり

●費用が発生する。
●健康状態や担保評価など様々な要因で必ずしも借り換えができるとは限らない。

以上の点には注意する必要があります。費用面では、現行住宅ローンを更新した場合の金利負担と、借り換え後の金利負担＋一時費用を比較しなければなりません。また、借り替えそのものが不可である場合もありますので、借り換えを検討するということなら、まずその点を最初に確認しなければならないでしょう。

実際のところ適用金利だけの話ならば、更新後の３年固定金利と借り換え後の１０年固定金利が優遇金利の関係であまり変わらないケースもあるんですよね。そうなると２年、３年で刻んでいくことに大きな意味があるのか、ということになります。

もちろん、これから金利は低下していくというお考えがあるのなら別ですが、YOUさんの場合、まず１０年間の支出安定が家計にとって優先順位の高い事項だと思われますので、一度ご検討してみてはいかがでしょうか。

パンダさん、こんにちは。

どのような住宅ローンを利用するかについては、まずご自身がローン返済に対し、どのような考え、スタンスを持って挑むのかを明確にしておかなければなりません。また、検討の際にはいろいろなポイントについて優先順位をつけないといけないでしょう。

例えば、借入れの条件について返済期間や金利タイプの選択など、パンダさんがどのように考えているかということですよね。返済期間について言えば、年齢的には３５年返済でも可能だとは思うのですが、定年６０歳を意識するということでしたら、返済期間をもっと短縮しなければいけません。また、とりあえず３５年という『長期間の借りることのできる利益』を確保し、余裕があったときに繰り上げ返済していく・・・という方法も考えられると思います。

金利タイプについていえば、これはどなたもお悩みになると思うのですが、今後の金利動向を考慮しつつ、例えば全期間固定でいくのか、変動要素を入れていくのか決定しなければなりません。どの場合にもメリット・デメリットはあるわけで、残念ながら万人の方に正解だ！というプランはありません。

また、優先順位という点ですと、ご相談の中に『月々65,000円の負担で、ボーナス時・・・・』とあり、返済負担についての希望があるようですので、まず、この返済ラインを元に一度どのような借入れが可能なのか確認・検討してみることが必要だと思います。

例えば、購入価格から頭金を差し引いた1,800万円を借り入れるとして、月々65,000円、ボーナス月（年2回）の加算が35,000円、返済期間35年とした場合の適用金利を逆算しますと約3.1％となります。あくまでざっくりとした計算ですが、例えば全期間固定3.1％、35年返済というローンならば、完済まで、今お考えの負担内に収まるということです。

しかし、この場合でも完済時は既に80歳手前という状態であり、もし、これを避けるために返済期間を縮めてしまえば、今度は返済額が上昇してしまいす。返済額の上昇を抑えるために適用金利の低いものを選べば、どうしても変動金利的要素を持つタイプを選ばざるを得ず、金利変動リスクを背負うことになります。もちろん変動金利リスクを持つことが単純に悪いということではありませんが、それなりの覚悟は必要です。

このように、ご自身の希望とその優先順位を確認しつつ、ご利用予定の金融機関に相談し、最終的な返済プランを固めていってください。

>共有名義にした場合、金額分毎で夫持分(3000万)、妻持分(400万)、となるのでしょ うか?
⇒持分は自分達でかってに決められます。たてえば半分ずつとか。
ただし、この場合贈与になってしまいますので、結果的には金額分毎で夫持分(3000万)、妻持分(400万)とするべきです。

>固定資産税はそれぞれにくるのでしょうか?
⇒はい。それぞれにきますが、実際は二人の名前が書いてある１枚の納付書が届きま す。

>ローン減税を考えた場合、夫単独の名義でないと全額出ないですか?
⇒そんなことはありません。住宅ローンを借りている人が共有名義でもローン減税を 受けられます。

３６さん、こんにちは。
ご質問にあるように、一般的に『頭金に２割程度用意しよう』と言われますよね。しかしこれは以前、住宅金融公庫融資が購入価格などの８割までしか借入れできなかった時代の名残だと思われます。２割という数字になんら統計的な裏付けはありません。

このような目安は資金計画を検討する際に便利ではありますが、こだわり過ぎると逆に本質を見失います。一番大事なのは、『いくら借りて、将来も含めどのぐらいの返済負担があるのか』という点です。贈与などで２割分の頭金をかき集めたとしても、残りの８割が自らにとって過大であるのならば、やはりその購入計画には無理があるのです。しかし逆に言えば、2割に満たないから絶対にダメ！という単純な話でもありません。

ということで、今回のご質問でも重要なのは、用意できる頭金の多寡ではなく、最終的な借入額が、家計にとってどれだけの負担になるかという点です。会社の利子補給はさておき、頭金を差し引いて4,000万円を借り入れた場合の返済負担を考えます。例えば全期間固定3％で返済期間を35年としますと月々の負担は約154,000円。また定年60歳までの返済と考えますと23年返済で月々約20万円の負担になります。

もちろん利用する住宅ローンの金利タイプ等により返済負担は異なりますが、まずは金利変動の影響を受けない全期間固定でその負担感を確認するといいでしょうね。頭金が少なすぎるのかどうかというのは、あくまでその後の判断になると思います。

このようなことはあり得ますよね。
これで、買主都合の違約金を支払わされたらとんでもないですよね。

そこで、売主と買主との契約がポイントになります。今回、会社を解雇されれば、当然銀行もローンを貸してくれないでしょう。一般的には、金融機関からローンを組めない場合、契約を解除できるという特約がついているはずですが、これが書いていないとアウトです。

逆に、会社を解雇されたのに、銀行がローンを貸してくれたら、購入するか、違約金を支払わなければならなくなるかもしれません。

パンダさん、こんにちは。

メールの内容からの判断になりますが、パンダさんの場合、例えば国内企業から数年の海外赴任している・・・というわけではないようですので、日本国内の金融機関での住宅ローンの利用は難しいと思います。

ただ、このような場合でも物件自体は国内に存在しますので、フリーローンなど他形態の借入れなら相談に応じてくれるかもしれません。しかし、この場合ですと当然住宅ローンと比べ、金利は高くなりますし返済期間も長くは設定できませんので返済負担には注意する必要があるでしょう。

はなさん、こんにちは。

まず、借り替えに関しては、いろいろな検討ポイントがあります。
もちろん最大のポイントは、借り替えにより、どれだけ金利負担減につながるかということです。しかし現在、その効果については、数年前に主流となった高金利時代のローン⇒低金利ローンへの借り換えパターンとは異なり、単純に把握することができなくなりました。というのも現在返済しているローンの金利自体が既に低いケースが殆どだからです。

よって現在では借り替えに対し、単純に返済額を減らすというよりも、はなさんのご相談のように、将来の金利上昇リスクに備えるという目的の方が大きくなっていると思われます。

さて、それでは今回のご相談についてお話していきましょう。先程も申し上げましたとおり、借り替えに際しては、検討ポイントが多々あり、万人にこれが一番という方法があるわけではありません。< br />
例えば、はなさんのケースで考慮すべきは
『現在、都市銀行より2.3パーセントで、残り2100万円、13年でローンをくんでおります。』
という点でしょうね。借り換え後も、現行ローンの返済残存期間を引き継ぐ金融機関が多いことを考えますと、まず、借り換えをしても返済期間は１３年ということになります。そうなりますと、現在候補としてお考えの１０年固定での借り換えを採用すると、次回更新時の残存返済期間は、（期間短縮の繰上げ返済などをしない限り）３年ということになります。この３年という数字が非常に重要なポイントになります。

今回、2,100万円を10年固定2.3％、返済期間13年借り替えしたとして、10年後の残元本を算出しますと約540万円となります。540万円は決して少ない額ではありませんが、当初の借入額と比較してみれば随分返済も進んだ状態だと言えます。

つまりこの残債額ならば、10年後金利がある程度上昇していても、そう慌てることはない･･･と考えることもできます。10年2.3％の金利設定は十分に低く魅力的です。とにかく10年は金利動向に悩まされること無く、残債540万円まで辿り着けるわけですから。

ちなみに540万円を3年で返済する場合、適用金利が3％ならば月々返済は約157,000円。4％で約160,000円です。固定期間中の返済額が約156,000円ですから、上昇しても許容範囲内と考えられるのではないでしょうか。

　 また、費用が30万円かかるということですが、借り換えせずにその費用分を繰上げ返済し、同じ10年固定で住宅ローンを更新したとしても、適用金利が現行の2.3％から0コンマいくつか上がれば、そのアドバンテージは飛んでしまうでしょう。

今回は一番重要だと思われる点のみお話ししましたが、ご検討の際、参考にしていただければと思います。

こんにちわ、けいさん。
まず車のローンがある場合、金融機関はそのローンも合わせて計算します。十年前の電話加入権の件が現在も残っているとは考えにくいのですが、心配なら先に自分で調査表を取り寄せてください。

借り入れ希望額が小額のため、返済負担率は銀行によって違いますが年収から見ればクリアできると思いますが金融機関によっては車のローンなどの兼ね合いから色々条件をつけてくることも予想されます。

ご自分に一番有利な条件を提示してくれた金融機関を選択してはいかがでしょうか。

こんにちわ鈴木さん。
鈴木さんは自分が組もうとしているローンの（変動金利）の説明をちゃんとしていただきましたか。
変動金利は金利がどんどん上昇していくと返済しても実は金利だけ返済していて元金がへらないばかりか金利も追いつかないと言う未払い利息が発生する商品です。

可能性はというと、確かに少ないがそういう商品であると言うことを納得した上で決断するのと知らないで組んでしまったのでは大きな差があると思います。また過去に未払い金利が発生した時期も確かにありました。

金利の上昇率は誰にも分かりません。

変動金利はいつでも金利の上昇に対応できる人（金利動向に関心のある人、資金に余裕のある人）に向いています。

このような変動金利の長短を十分納得してから契約してくださいね。
どうして変動金利をすすめるのか不動産屋さんにメリットとデメリットの両方を説明していただいて納得されてから契約なさってください。

佐々木さん、こんにちは。
特殊な形というのが、個人的にものすごく興味のあるところなのですが、佐々木さん自身が住まわれる住宅であり、（当たり前ですが）適正に建築されるのであれば、もちろん住宅ローンの利用は可能です。

但し、一般的に特殊な形の建築や、凝った内装というものは高コストになるものの、住宅ローン上の担保価値とは必ずしも比例しませんので、資金計画の際には十分ご注意ください。

ココ山さん、こんにちは。
ココ山さんは１１月の出産予定なんですね。私もこの８月に第２子が出産予定なので子供同士は同級生になりますね。よろしくお願いします（笑）。

さて、ご質問ですが、ココ山さんは現状分析や資金計画の検討など非常にしっかりされていらっしゃいますね。まず、お考えの返済内容ですが、メールに記載されている３パターンの返済金額については、オール変動が月86,000円位になるものの、ほぼこの計算どおりとなります。（ご質問には返済期間について触れられておりませんが35年ということでよろしいですよね？）

そして、この３パターン内、まず資金計画を考える際のベースとして考えていただきたいのが全期間固定タイプの返済負担です。今回の場合ですと月々107,000円の返済、まず、この負担が現在の家計にどのような影響を与えるかを考える必要があります。

まず、現在の家計支出項目のうち、住居費に充てられている部分をこの107,000円に置き換えて、月ベースの家計状況を確認してみましょう。また同時に、家を購入されてお子様が誕生されますと生活スタイルが一変しますので、家計の中で増減する収支項目についても検討してみてください。当然お子様に掛かる継続的な支出や、新居に移転に伴う生活費等の増加などもありますが、逆に雑費や遊興費などでは支出を絞る機会にもなるのではと思います。当然、奥様だけでなくご主人様も交えて考える必要がありますね。

単純に収入と借入額だけを見れば、『明らかに無謀だ！！』というわけではありませんので、先程述べた家計のチェックを行い、実生活上の負担感を考えて決定すべきだと思います。また、今購入した方がよいかどうかという質問については、先に述べた返済負担の他、そもそも満足のいく物件に出会うことができた！という点をちゃんと評価すべきだと思いますよ。購入する意思はあるのに、なかなか希望通りの物件に巡り合うことができないという方はたくさんいますから。

頭金については、現時点で親からの贈与など、他から調達する可能性があるならばまだしも、例えば多額の解約手数料を払ってまで自前で増やす必要はないでしょう。当然、頭金が増やせば、その分の金利負担は減りますし月々の返済額も少なくなりますが、ペナルティがあるのならば、とりあえず満期まで待って、繰上げ返済を検討する方がよいかと思います。また生活環境が変われば当然一時的な出費も増えますので、ある程度手持ち資金を残しておくのは当然の選択でしょうね。

また最後に、なぜ3つあった返済パターンのうち全期間固定をベースにしたかという点についてお話しておきます。それは変動金利タイプを一旦組み込んでしまうと、（当たり前ですが）当初返済額は少なくなる反面、今後の金利動向には常に注意していかなければならなくなります。

つまり、変動金利タイプというのは、『当初返済額を減らしたい』という目的ではなく、あくまでも『これからも金利は大きくは上がらない。』とか『低金利の恩恵をもっと受けたい』と考える方が採用できるプランであり、もし意に反して金利が上昇した場合は、借り換えなど柔軟な対応が必要になるということを覚悟せねばなりません。

ですから現在の状況で、『金利はどう動くかよく分らないけど、返済が軽いので変動オンリーにした』というのでは、これはもう大変なギャンブルをしてしまったな・・・と個人的には思うわけです。少なくともココ山さんが、育児に専念するこれから２、３年は金利が上昇していく可能性が高いと言われているわけですから、この大事な時期にローン返済についてあれこれ考えるより、全期間固定にしておけばよっぽど心安らかに暮らすことができるのではないかと思います。

いろいろお話してしまいましたが、少しでも参考にしていただければと思います。元気なお子様を無事ご出産されることを心からお祈りしております。

tayawakaさん、こんにちは。

さて今回の購入計画、メールの内容からですと、実際の借入額が2,850万円ということになりますね。ご年齢が記載されておりませんが、もし、35年の返済期間を設定できるのであれば、借入れできる可能性は十分あると思います。もちろん、他に債務があるだとか、特別な事情があれば別ですが。

但し、家計の負担増についてはしっかりとご検討される必要があるでしょう。例えば、金利タイプが10年固定2.4％（優遇後）、返済期間35年と仮定しますと、当初10年の支払額（ボーナス払いなし）は月々約10万円。そして、少なくとも毎月の住居費にはこの額に管理費等の14,000円がオンされるということになります。固定資産税などその他の支出も考えれば、特に返済開始後数年の家計負担は相当なものになるでしょう。

tayawakaさんの場合、諸費用、頭金などをしっかり準備されているようですので、今まで家計を上手にコントロールされてきたのではないかと思います。とはいえ、先に述べたとおり住居費は現在と比べある程度上昇すると思われますので、購入後の家計状況は事前にしっかりシミュレーションしておくべきでしょうね。