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頭金は最低２割必要？ 頭金ゼロの資金計画は危険なの？

　ローン商品の多様化により、100％融資（頭金ゼロ）の住宅ローンを目にする機会が増えた。過当競争でパイ（顧客）が限られるなか、１人でも多くの顧客を囲い込むための苦肉の策だ。ところが、住宅ローンのノウハウ本を見ると、必ずと言っていいほど「頭金は最低２割」と書いてある。そのためか、頭金ゼロでの住宅購入は「危険」と考える人も少なくない。となると、頭金ゼロの資金計画はやはり無謀なのか？ ２割以上の頭金がないとマイホームは手に入らないのか？ 頭金に関する「常識」「非常識」を検証してみよう。

■分譲価格と担保評価額の「差額」が頭金としての必要額となる
　まずは、「頭金２割」の根拠から説明しよう。マンションにしろ一戸建てにしろ、住宅資金を融資する際、金融機関は必ず住宅ローンの対象となる不動産（抵当不動産）の“担保価値”を査定する。担保価値とは読んで字のごとく、融資担保としてどの程度の魅力があるかを調査した評価値である。そして、この担保価値によって融資限度額が決まる仕組みになっている。

　一例として、分譲価格5000万円のマンションで考えてみよう。当該マンションを査定した結果、担保価値がたとえば4000万円と評価されたとする。すると、金融機関は「4000万円までは融資可能」（ただし、担保価値と同額まで融資する場合）と判断したことになるので、差し引き頭金が1000万円、つまり２割（5000万円×２割＝1000万円）必要になる計算だ。これが、頭金の必要額を金融機関が算定する基本的な考え方である。つまり、分譲価格と担保評価額の「差額」が頭金なのだ。仮に、担保価値が4500万円だと頭金は１割（500万円）で済むことからも、担保評価を無視して闇雲に「頭金は２割」というのは非常識であることがお分かりいただけるだろう。

　ひと昔前までは住宅金融公庫が住宅ローンの代表格であり、公庫は一律「頭金２割」としていた。そのため、「頭金は２割必要」という発想だけが一人歩きしてしまい、常識化していったものと推測される。現在は民間ローンが主導権を握ったこともあり、フラット３５を除いて融資上限を販売価格の２割と公表しているローンはほとんど見かけない。個別の返済能力に応じて柔軟に対応しているのだ。そう考えると、これからは「頭金２割」に縛られることなく資金計画が立てられることになるだろう。

■頭金を貯めている間に価格が上昇しては元も子もない
　続いて、頭金ゼロの資金計画は危険なのか考えてみよう。住宅ローンを組む際、できるだけ自己資金を多くし、借入額を少なくするのが理想であることは言うまでもない。しかし、脱デフレを目前に住宅価格が上昇を始めた現在、「頭金を貯めてから家を買おう」という考えは、かえって不利益を被る可能性が出て来ている。というのも、頭金を貯めようと購入時期を先延ばししている間に住宅価格が上がってしまうと、結果として、より多額の住宅ローンを組まなければならない事態に直面することが考えられるからだ。

　たとえば現在、頭金がゼロで、今後２年間で200万円を貯めようとしている家族がいるとする。少しでも頭金を多くし、返済不安を解消しようという発想からだ。ところが、２年後に住宅価格が300万円値上がったとしたら、２年後にローンを組む場合、100万円余分に借り入れなければならないことになる。借入金額を減らそうと思っていたのに、かえって増額せざるを得ないことになるわけだ。これでは一体、何のために頭金を貯めたか分からなくなってしまう。

　そこで、「借入額を極力、少なくする」ことは重要なことだが、購入のタイミングを先延ばしにすることで本末転倒となるケースも想定されるだけに、一概に「頭金ゼロの資金計画は無謀」といえない局面を迎えていることも知っておくべきだろう。これからは、ローン金利の高低ばかりに気を取られず、住宅価格の動向にも注視する必要があるのだ。

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