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頭金２割未満でローンを組む、あの手この手

　いざ、マイホームを手に入れようと思っても先立つものがない……住宅購入を検討し始めた方が最初にぶつかるハードルだ。あこがれから現実へと住宅取得の話が前進するにつれ、頭金が足りないという「壁」が高く立ちはだかる。となると、頭金が貯まるまでマイホームはお預けか（？）と誰もが連想するものだが、金融機関も過当競争の中、消費者に“優しい”商品を取り扱うようになってきた。頭金が少なくても住宅ローンが組めるようになってきたのだ。そこで、どういった商品があるのかいくつか紹介しよう。


■フラット３５＋公庫財形融資で100％ローンが可能
まずは、モーゲージローン（証券化を利用した住宅ローン）の代表格であるフラット３５から見ていこう。これまでは建設費または購入価格の８割を上限としていたフラット３５だが、今春からは同９割へと引き上げられた。これにより、頭金は最低１割で済むようになっている。従来であれば、フラット３５と同時に他の金融機関からも融資を受けなければ、頭金１割での資金計画は成り立たなかったが、改正後はフラット３５単独で可能になったわけだ。ローンの本数が１本で済む分、諸費用（融資手数料）が安くなることは喜ばしい。

　さらに、公庫財形融資との組み合わせであれば、100％の融資も可能になった。つまり、諸費用相当の現金さえ用意できれば、残りは全額ローンでまかなえるようになったのだ。手持ち資金が不足ぎみの人にとっては朗報といえるだろう。

　ただし、注意点もある。フラット３５、公庫財形融資それぞれの融資金額は最高8000万円、同4000万円（貯蓄残高の10倍）まで。そのため、高額物件を取得する場合には自己資金が必要になることもある。また、財形融資は財形貯蓄をしているサラリーマンだけが利用できる制度なので、該当しない人には関係ない話となる。個人的には、100％融資を利用するために、わざわざ財形貯蓄を始めるまでの魅力はないと考える。


■フラット３５＋ＳＢＩの住宅ローンでも100％融資が可能
　次に、ＳＢＩモーゲージが取り扱う「【フラット３５】第２順位ローン」を利用しても、同じく100％融資が可能になる。フラット３５で９割、そして残りの１割を当該ローンで借りるのだ。

　前段で紹介した財形融資は、５年ごとに金利が見直される固定特約型の住宅ローン。金利変動の影響が心配になる。その点、「【フラット３５】第２順位ローン」は最長35年の全期間固定金利型ローンのため、金利上昇を心配する人にとっては利用価値の高い商品だ。100％のフルローンが組め、その上、全期間完全固定金利で資金計画が立てられるのは魅力的といえるだろう。

　しかし、こちらも注意点がある。以下に主な融資条件をまとめたが、融資金利や事務手数料が高いのがネックだ。諸費用とのバランスが重要となるだろう。

融資金額	100万円以上2000万円以下。ただし、フラット３５との借入合計が、物件購入価格または建設資金の100％以内
融資利率	全期間固定金利 10年～25年：フラット３５金利＋0.9％ 26年～35年：フラット３５金利＋1.2％
保証料	なし
事務手数料	融資金額の2.1％（消費税込み）
担　保	土地・建物に第二順位の抵当権を設定

　その他、ＧＥ Moneyの住宅ローンも物件鑑定評価額の最大100％まで融資しており、中央三井信託銀行も同じく保証会社評価額の100％まで貸し出している。住宅ローン戦国時代が続く限り、100％ローンを取り扱う金融機関はさらに増えていきそうだ

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