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元銀行マンに直撃！住宅ローン審査の「内情」はこうなっていた（中編）

　前編では、住宅ローン審査の重要性と自動審査の仕組みについて触れた。米国ではサブプライムローンが焦げ付き始めたことで、アメリカ経済の雲行きが怪しくなってきた現状を紹介。審査の甘さが原因の１つであることを指摘すると同時に、日本の住宅ローン審査にも変化が訪れている実態にも言及した。続いて、中編ではより具体的に審査方法の内情に踏み込み、返済負担率の計算方法に焦点を当て、話を深めることとする。

■返済負担率とは、年収に対するローン返済額の割合

　フラット３５にしろ民間銀行の直接融資にしろ、住宅ローン審査において「返済負担率」はきわめて重要な審査項目の１つに挙げられる。返済負担率とは、年収に対し年間のローン返済額がどの程度の割合を占めるかパーセンテージで表した指標のことだ。一例として、フラット３５では以下のような融資基準を定めている。

年　収	300万円未満	300万円以上 400万円未満	400万円以上 700万円未満	700万円以上
返済負担率	25％以下	30％以下	35％以下	40％以下

※ フラット３５では、フラット３５とその他の借入金を合わせたすべての借入金額を基礎に返済負担率を計算することとなっている。

＜モデルケース＞
　年収500万円、年間のローン返済額が100万円とすると、この場合の返済負担率は20％（100万円÷500万円×100＝20％）となる。上表より年収500万円では35％以下の返済負担率であることが融資条件となるので、20％である本ケースの場合は融資可能という結果が導ける。なお、実際の審査はこれほど単純ではないことを補足しておく。

返済負担率＝	１年間の住宅ローン返済額	×100（％）
	年　　　　収

■変動金利も10年固定特約金利も、審査金利は一律４％

　この返済負担率、同じ年収でも“借入金利”によって数値（％）が異なってくるのはご理解いただけるだろう。借入金利が高くなれば、当然、毎月のローン返済額も膨らむ。その結果、返済負担率も高まる仕組みだ。上記のモデルケースで、年間のローン返済額がたとえば100万円から120万円になったとしよう。すると、その場合の返済負担率は24％（120万円÷500万円×100＝24％）に上がることになる。同じく150万円になれば30％、180万円なら36％という具合だ。

　フラット３５では、年収500万円の場合、返済負担率35％を超えてしまうと融資否認の対象となる。それだけに、何％の貸出金利を用いて返済負担率を計算するかが重要な意味を持ってくる。実は、ここに金融機関しか知らない秘密が隠されている。

　というのも、たとえば「３年固定特約」（仮に金利2.5％とする）で借り入れを申し込んでも、金融機関は2.5％では審査していないからだ。では、具体的に何％で計算しているのか？ 元銀行マンに尋ねると、「根拠は定かでないが、４％で計算している」という返答があった。住宅ローンに詳しいＦＰからも同じ答えが返ってきており、ローン審査のための適用金利は「４％」が主流となっているようだ。当初の金利タイプが「３年固定特約」（金利2.5％とする）であろうと「５年固定特約」（金利3.0％とする）であろうと、審査するための返済計画は一律４％で立てているというわけだ。

　このように、実際の借り入れ希望金利と審査のための適用金利は異なっている。そこで、低金利での融資を考えている人は特に、資金計画を立てる際、金利４％で試算するよう心がけるといいだろう。

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