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フラット３５に兄弟が誕生　フラット３５（保証型）を徹底解剖する

　金利先高観の影響もあり、フラット３５人気が再び高まりを見せている。そうした中、千葉興業銀行が今年１月から、また、三菱東京ＵＦＪ銀行が同４月から「フラット３５（保証型）」の取り扱いを開始した。さらに、早ければ今秋から（仮）「フラット２０」なる商品も取り扱いが始まる予定で、次々とフラット３５はその兄弟分を増やしている。そこで、「フラット３５（保証型）」の商品概要を徹底解剖するとともに、従来のフラット３５との違いもチェックしておこう。

■住宅金融支援機構は金融機関の保証人代わりとして機能する

　まずは、「フラット３５（保証型）」の仕組みを簡単に説明しておこう。これまでのフラット３５は、正式には「フラット３５（買取型）」といい、民間金融機関が実行した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が“買い取る”ことで、低利かつ長期の固定金利型ローンが可能となる仕組みになっている。これに対し「フラット３５（保証型）」は、あくまで民間金融機関が単独でローン債権を証券化し、支援機構には買い取ってもらわないのが最大の違いだ。自前で証券化することで、支援機構の制約を極力排除でき、その結果、オリジナリティー溢れる商品内容にできるのが魅力といえる。

　しかし、すべての証券化プロセスを自行でこなすには、それなりのノウハウ（技術力）や信用力が必要となる。そのため、下手に手を出すとかえって魅力を損ねてしまう（たとえば、貸出金利が高金利になってしまう）危険性もはらんでおり、支援機構の債務保証を受けることで、こうしたリスクを低減。「買取型」同様に、低金利での完全固定ローンが実現できるよう仕組まれている商品だ。

　分かりやすく言うと、住宅金融支援機構が金融機関の保証人代わりとして機能することで市場評価（信用力）が高まり、同時に、ローン債権の流通も促進されることで安定供給へも貢献。もって、魅力的な商品設計が可能となったのが「フラット３５（買取型）」なのだ。それが証拠に、三菱東京ＵＦＪ銀行の扱う「フラット３５（保証型）」では、販売価格の100％まで融資が可能で、その上、借り換えにも対応できるようになっている。どちらも従来の「フラット３５（買取型）」にはない特徴だけに、これから住宅ローンを借りようという人には朗報と言えるだろう。

　唯一、現状では２行しか取り扱いがない（07年６月現在）のが難点だが、住宅ローン市場はヒートアップしているだけに、両行に追随する金融機関が登場するのは時間の問題といえるだろう。以下の比較表を参考に、ローン商品のメニューを増やしてみてはいかがだろうか？

フラット３５　「買取型」と「保証型」の比較（主な相違点）

	フラット３５（買取型）	フラット３５（保証型） （三菱東京ＵＦＪ銀行の場合）
資金の使い道	新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金	住宅の建設資金・購入資金または住宅ローンの借り替えのための資金
借入金額	100万円以上8000万円以下かつ建設費または購入価格の９割以内	100万円以上8000万円以内かつ所要資金の100％以内
利用できる人の年齢	申し込み時で70歳未満かつ80歳完済のできる方	借入時年齢が20歳以上満59歳未満で、完済時満80歳未満の方
担　保	住宅金融支援機構を第一順位とする抵当権を設定	三菱東京ＵＦＪ銀行を第一順位とする抵当権を設定
団体信用生命保険	加入は任意	加入できることが融資の条件
事務手数料	各金融機関により様々	３万1500円
金利の決定時期	資金実行時	資金実行時（同左）

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