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住宅金融支援機構　10月からの改正点と注意点

　住宅金融支援機構が誕生して４カ月余り。フラット３５の累計受付件数も15万件を超え、金利先高観による金利上昇リスクを味方に、ようやく本格軌道に乗り始めた。そして、その勢いをさらに伸ばそうと、今年10月には証券化支援ローンと財形住宅融資へのテコ入れを予定。利用条件の簡素化などが実施されることとなっている。そこで、同機構による10月からの改正内容を紹介するとともに、見えざる“落とし穴”についても言及する。

■収入に関する利用条件の簡素化　「フラット３５」と「財形住宅融資」
　今回の改正点は大きく２つあり、まず１つ目がフラット３５および財形住宅融資の収入条件の簡素化だ。これまで、フラット３５および財形住宅融資には「収入に関する利用条件」として、以下の２つの融資条件があった。

（１）: 毎月返済額の４倍以上の月収があること
（２）: （１）に加え、年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合（＝返済負担率）が下記の基準以下となること

年　収	300万円未満	300万円以上400万円未満	400万円以上700万円未満	700万円以上
基　準	25％	30％	35％	40％

　月収とは、年間収入（毎月の収入＋ボーナス収入）を12（カ月）で除した数値のこと。たとえば毎月30万円、ボーナス１回当たり60万円（いずれも税金など含む）の収入のある人の月収は、年収480万円（30万円×12カ月＋60万円×夏冬２回）÷12カ月＝40万円となる。

　また、「毎月返済額の４倍以上の月収があること」とは、表現を変えると「毎月返済額が月収の25％（４分の１）以下に収まること」となる。上例に当てはめれば、ローン返済額が月額10万円以下（40万円×25％）になるような資金計画でないとならない、ということだ。

　さらに、（２）により返済負担率は35％以下（←年収480万円）という条件もクリアしなければならない。年収480万円に対する35％は168万円。住宅ローンの年間返済額（初年度）が168万円以内でなければならないことを意味する。毎月に換算すると14万円（168万円÷12カ月）だ。以上より、（１）かつ（２）を満たすには、毎月返済額（ボーナス返済分を含んだ年間返済額の12分の１の金額）が10万円以下でならないといけないことが分かる。ちなみに毎月10万円の返済が可能だとすると、金利４％、35年返済として約2250万円が借りられる計算だ。

■返済期間20年以下の人にとって、「フラット２０」の誕生は朗報
　このように、これまではいくつもの融資条件が“重層的”に折り重なっていたため、返済シミュレーションがしにくいという難点があった。一昔前まで電卓をたたいて計算していた営業マンにとって、いささか面倒な決まりだったのだ。そこで、10月申し込み分からは利用条件を変更、前段（１）の条件を廃止し、同時に（２）の基準を以下の２区分に簡素化することで、改正後は融資条件を分かりやすくする狙いだ。

年　収	400万円未満	400万円以上
基　準	30％	35％

　次に２点目として、「20年」を境とした返済期間に応じて、証券化支援ローンごとに融資金利を設定することが決まっている。つまり、「返済期間20年以下」と「同20年超」によって適用する融資金利を変えようというのだ。現在、最長35年返済の証券化支援ローンのことを「フラット３５」と呼んでいるが、この流れでいくと、最長20年返済の証券化支援ローン「フラット２０」（仮称）の誕生が間近ということになる。当然、「20年超」に比べ「20年以下」の方が融資金利は低く設定される。そのため、返済期間20年以下を予定している人にとっては朗報となるだろう。「返済期間」に着目して新商品を生み出すあたり、“民営化”の成果といえるのかも知れない。

■「借りられる額」と「返せる額」を混同するな！
　以上、10月からの改正点を整理してみた。一見すると、ローン利用者の便宜を図った画期的な見直しと受け取れる。しかし、「簡素化」とはいっても実情は「条件緩和」。顧客を囲い込むための“にんじん”に他ならない。実は、ここに落とし穴が潜んでいる。思い出してほしい、住宅金融公庫の時代にも「当初、５年間は低い金利が適用される」といったステップ金利制度があった。このおかげで、同制度に飛びついたローン利用者が６年目からの金利上昇に耐えられず、返済困窮者となっていったのは知る人ぞ知る話だ。

　もちろん、本改正が同じ二の前になるかどうかは想像の域を出ない。勝手な予想と言われれば、それまでだ。しかし、可能性（リスク）を内包しているのも事実。改めて、「借りられる額」と「返せる額」は等しくないことを強調しておきたい。身の丈にあった返済計画を心がけてほしい。

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