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「ゆうちょ銀行」誕生による住宅ローン市場への影響とは？

2007-10-26T10:00:42Z

　小泉元首相による特殊法人改革から６年。賛否両論の対立を続けながらも今年10月、郵政民営化は結実した。そしてようやく、ゆうちょ銀行が正式稼動し始めることとなった。誕生早々、システムトラブルが発生したり、あるいは、同行を装うホームページが開設されるなど、出だしは順風満帆とは言えなかったが、200兆円もの巨額資産を有する金融機関の誕生で、住宅ローン市場の勢力図が大きく変化することは想像に難しくない。そこで今回、ゆうちょ銀行による住宅ローン市場への影響を洞察してみることにする。

■10月から郵便局は、持ち株会社と４つの事業会社に分社・再編成される
　まずは、民営化によってどう変わったのか？その全体像の確認から始めることにしよう。
05年10月に公布された郵政民営化関連の法律により、03年4月に設立された日本郵政公社は、持ち株会社と４つの事業会社に分社・再編成された。「郵便局株式会社」「郵便事業株式会社」「株式会社ゆうちょ銀行」「株式会社かんぽ生命保険」が、それぞれ各事業会社の中身だ。そして、これら４事業会社を持ち株会社の「日本郵政株式会社」が統括することで、各社の独自性を確保しつつ、グループ全体の利益を念頭に置いた経営が可能となる仕組みになっている。

　民営化したからには、一般企業とも競争しなければならない。それには当然、経営効率やリスク管理といった要素が必要不可欠となる。また、「ゆうちょ銀行」と「かんぽ生命保険」は民営化後、３～４年での株式上場を視野に入れている。事業承継を意識した組織構築が要求されるのだ。そこで、「持ち株会社」という形態を取り入れることで、グループ全体としての総合力を強化。民間企業にも引けを取らない独自経営を実践したい考えだ。利用者の立場からすれば、さらなる金融サービスの向上が期待される。

■既存銀行の対応は冷ややか　ゆうちゅ銀の経営計画は前途多難
　さて、こうして“難産”のすえに誕生した日本郵政グループ。その経営計画が気になるところだが、ゆうちょ銀行においてはカードローンや住宅ローンなど、個人向けローン業務への参入が検討されている。報道によると、すでに中堅地方銀行の「スルガ銀行」とは提携の話が進んでおり、来年2008年にも同行の住宅ローン商品を取り次ぐと伝えられている。また、住宅金融支援機構とも同様で、こちらは2009年春頃、フラット3５などを取り扱う計画だそうだ。

　しかし、ゆうちょ銀行への理解を示す金融機関は皆無に等しいのが現状だ。スルガ銀行を除いた地銀各行は、“民業圧迫”を理由に対決姿勢（提携拒否）を示している。全国２万4000もの郵便局ネットワークを駆使して対抗されたら、地方銀行はひとたまりもないからだ。また、全国銀行協会および全国地方銀行協会の両会長も、そろってゆうちょ銀の業務拡大に難色を示しており、拡大路線を狙う同行は、民営化早々、難局に直面している。

■共存・共栄？それとも共倒れ？？　岐路に立たされた住宅ローン市場
　となると、気になるのが今後の動向だが、こうした現状を受けて住宅ローン市場はどうなっていくのか？……最後に、ゆうちょ銀行によるローン市場への影響について、想定されるシナリオを展望してみることにする。

　一連のゆうちょ銀行に対する既存民間銀行の対応を見ていると、かつての住宅金融公庫と民間銀行との対立が思い出されてならない。というのも、公庫が全盛期の頃は“二番煎じ”にあまんじていた民間銀行が、公庫の廃止決定とともに勢力を拡大。業界地図が塗り替えられるほど公庫を叩き落した経緯があるからだ。常にライバル視し、敵対心を燃やしていた民間銀行が、特殊法人改革の流れに乗って公庫をけり倒した構図が、まさに今の「対・ゆうちょ銀行」への言動にそっくりなのだ。

　既存民間銀行にとって、ようやく手にした住宅ローン市場でのシェアを奪われることは恐怖以外の何者でもない。それだけ、現在のポジションを固持したい思いが強いのだ。各行が執拗に反発姿勢を貫くのも、まさにこうした理由があるからだ。いい意味で競争してくれれば、利用者にとってはメリットも多い。しかし、“共倒れ”されては、我々消費者への恩恵はなくなってしまう。どちら側に転ぶかは今のところ想像がつかないが、これから住宅ローンを組もうとする人のためにも、悪いシナリオだけは描かないよう切に願うばかりだ。

　競争原理の効果でローン市場が活性化される期待が持てる一方、過度の競争勃発により市場の混乱を招く危険もある今回の民営化騒動。「吉」と出るか「凶」と出るかで、ローン利用者への影響は180度、変わることになる。

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ライフステージ別資金計画の成功ポイント（シニア編）

2007-10-19T11:43:52Z

　2007年問題とも呼ばれるように、今年から団塊の世代が順次、定年退職を迎えている。そのため、リタイア後の生活を思案する高齢者は多く、アクティブシニアにとっては老後の住まいが新たな関心事となっている。今後もさらに高齢化は進むだけに、こうした傾向はより強まるだろう。となると、気になるのが住宅ローンの使い勝手だが、現実問題、高齢者が住宅ローンを利用するには不便な点も多い。そこで、シニアが上手に資金計画を立てるにはどうすればいいのか？シリーズ最後は、高齢者がローンを組む場合の注意点に言及する。

■「借入期間」が制限されるのが、シニア層のネックポイント
　諸外国と比較しても長寿命な国、日本。はたして、長生きの実態はどうなっているのだろうか？およそ半世紀の平均寿命の推移（表１）を見てみると、ゆっくりではあるが、しかし、確実に長寿命化が進行しているのが分かる。近頃、「長生きリスク」などという言葉を目にする機会が増えたのも、こうした事実の表れなのだろう。

【表１】平均寿命の推移

西暦	男性	女性	西暦	男性	女性
1960年	65.32	70.19	1985年	74.78	80.48
1965年	67.74	72.92	1990年	75.92	81.90
1970年	69.31	74.66	1995年	76.38	82.85
1975年	71.73	76.89	2000年	77.72	84.60
1980年	73.35	78.76	2005年	78.53	85.49

（出所）厚生労働省　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：歳）

　高齢者が住宅ローンを組む場合には、“年齢”による壁が大きく立ちはだかる。というのも、高齢での借り入れになればなるほど借入期間が短くなるため（表２）、どうしてもその分、毎月の返済負担が大きくなるか、あるいは、借入額が少なくなる結果を招くからだ。それなら、「退職金（キャッシュ）で購入すれば？」と思うかもしれないが、誰もがそうはいかないだろう。やはり、住宅ローンのニーズは存在するのだ。そこで、登場するのが「親子リレー返済」だ。

　親子リレー返済とは、一定の条件を満たす子供がローンの後継者として支払っていく返済方法のことで、親子二世代にわたって返済することにより、借入期間を長くできるのが特徴だ。この返済方法では親の年齢は制限されず、後継者（子供）の年齢で返済期間を計算することができる。そのため、たとえ親が80歳（申し込み時）であろうと子供が45歳以下（同）であれば、最長35年の返済期間を選択することが可能となる仕組みだ。ただ、中には同方式を取り扱わない金融機関もあるため、その点は使い勝手が劣るが、それでも最長の返済期間でローンが組める魅力は大きい。より豊かな老後を送りたいシニア層は、親子リレー返済を検討するといいだろう。

【表２】借入時年齢と借入期間の関係

借入時の年齢（歳）	35	40	45	50	55	60	65	70
最長借入期間（年）	35	35	35	30	25	20	15	10
完済時の年齢（歳）	70	75	80	80	80	80	80	80

※ほとんどの金融機関が完済年齢を80歳としている

■団信保険を途切らせないよう、後継者に加入させることを忘れるな！
　しかし、以下のような注意点もある。

・後継者が自分自身のマイホームを購入しようとした際、新たな住宅ローンが組めない
・申し込み本人が80歳を過ぎると、団体信用生命保険を脱退しなければならない

　団信の保障期間は80歳までと決められている。そのため、親子リレー返済の申し込み本人が返済中に80歳を過ぎると、その時点で既加入の団信を脱退しなければならなくなるのだ。万が一に備えた大事な保険だけに、保障がなくなると不安だ。そこで、こうした事態を回避するため、申し込み本人が脱退後、新たに後継者が返済途中から団信に加入できるようになっている。任意加入のため強制ではないが、特に多額のローンが残っているような場合には加入しておくと安心だ。メリット・デメリットを理解した上で、上手に親子リレー返済を活用してほしい。

【参考】＜フラット３５　親子リレー返済の後継者の条件＞
１．申し込み本人の子またはその配偶者で、定期的な収入のある人
２．借入申し込み時の年齢が70歳未満であること
３．申し込み本人と同居すること（将来同居も可）
４．連帯債務者になることができる人

（まとめ）
・高齢者でも親子リレー返済を利用すれば、最長期間で住宅ローンを組むことができる。注意点をしっかりと把握し、上手に活用することが望まれる。

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ライフステージ別資金計画の成功ポイント（ファミリー編）

2007-10-12T06:11:42Z

　「ライフステージ別」シリーズとして、これまで「シングル」と「ＤＩＮＫＳ」の各世帯についてアドバイスしてきた。今回はその３回目として、ファミリー世帯の資金計画について言及するが、この世帯の返済プランには何よりも“堅実性”が求められる。というのも、これまでとは違い同世帯には子供がおり、住宅ローン以外に教育費という支出が追加されるからだ。シングルあるいはＤＩＮＫＳでは自分中心に資金計画を立てればよかったが、ファミリー世帯ではそうはいかない。つまり、教育費との同時負担に耐えられる資金計画でなければならないのだ。そこで、どうすれば過重負担に対抗できる返済プランが立てられるのか、以下にポイントを整理する。

■大学まで“オール公立”でも、子供１人の教育費は総額900万円
　　まずは、どのくらいの教育費が実際にかかるのか、調査データから平均値を紹介しよう。

（単位：円）

	学校教育費	学校給食費	学校外活動費	総計（１年間）
公立小学校	54,515	40,798	218,848	314,161

公立中学校	132,603	36,701	299,469	468,773
私立中学校	956,233	3,100	315,435	1,274,768

公立高校	342,152	-------	174,179	516,331
私立高校	769,458	-------	265,231	1,034,689

（出所）上表いずれも文部科学省「子供の学習費調査」（平成16年度）

※ 学校外活動費：学習塾やスポーツ・レクリエーションなど

（単位：円）

		授業料・課外活動費など	住居費・生活費など	総計（１年間）
自　宅	国立大学	648,200	363,900	1,012,100
	公立大学	696,300	341,600	1,037,900
	私立大学	1,320,600	421,200	1,741,800
下　宿間借りなど	国立大学	624,400	1,191,100	1,815,500
	公立大学	647,000	1,104,500	1,751,500
	私立大学	1,311,600	1,181,200	2,492,800

（出所）独立行政法人日本学生支援機構「学生生活調査」（平成16年度）

　見てお分かりの通り、子供の成長とともに教育費は高くなり、また、公立か私立かによっても異なってくる。どのような進路を歩ませるかは各家庭の経済状況や教育思想によるが、仮に小学１年～大学４年（自宅）までの16年間を“オール公立”で過ごしたとしても、その合計額は899万1878円となる。この金額には学校外の活動費（学習塾など）や日常生活費も含まれるため、純粋な授業料合計よりは高額な数字となるが、いずれにせよ、これだけの教育費を住宅ローンと並行して払っていかなければならないのだ。こうした事実を、まずは理解しておく必要があるだろう

■常に一定の「余裕資金」を準備しておくことが重要
　このように、ファミリー世帯は最も支出の多いライフステージとなる。それだけに、前述したように堅実性のある資金計画が欠かせなくなる。では、「堅実性」とは一体何なのだろうか？ここでいう堅実性とは、ずばり“余裕資金の確保”のことを指す。具体的には、ローン返済と同時に「貯蓄」することだ。住宅ローン同様、教育費も長期にわたり多額の出費が必要となる。そのため、“その都度”といった場当たり的な対応にならないよう、計画的な教育資金の準備が欠かせないのだ。

　一般に、マイホームを購入する準備段階としては、頭金を用意するため貯蓄に励む人は多い。ところが、入居後に返済が始まるとローンの支払いで手一杯となり、途端に貯蓄を止めてしまう家庭がある。「貯蓄するほどのゆとりがない」というのが正直なところなのかもしれないが、それでは困るのだ。逆に、貯蓄できないようなギリギリの資金計画の人は、返済プランの見直しが必要と言い換えられるだろう。

　では、どうすればローン返済と並行して貯蓄ができるのか？具体的な対応策として、次の３点をアドバイスしたい。

1．給与天引きなどで規則的かつ強制的に貯蓄する
2．いたずらに繰り上げ返済をしない（手元に現金を残しておく）
3．柔軟性を持たせた資金計画を心がける

　月並みだが、積み立ては有効な手段だ。初めから“なかったもの”と思い、コツコツと準備していこうという発想だ。次に２番目として、いたずらに繰り上げ返済しないことも重要となる。ローン残高を減らすことは大切だが、現金を手元に残しておくことも必要だ。そして最後、３番目として住宅ローンに“柔軟性”を持たせることも提案したい。金利タイプの変更が容易に行なえるか、あるいは、返済に窮した場合に金融機関に弾力性があるかどうかなど、万が一に対する融通が利くような返済プランでなければならないのだ。

　ひと口に資金計画といっても、家族構成によってその立て方は様々だ。ファミリー世帯の特性を理解し、その特性に見合った住宅ローンを組むことが成功への近道となる。

（まとめ）
・ファミリー世帯には、「住宅取得費用」と「教育費用」が同時に重なる。つまり、最も出費がかさむライフステージなのだ。そのため、ローン返済だけに終始していてはダメで、貯蓄により日頃から予備資金を準備しておくことが重要となる。「リスク管理」の意識を忘れてはならない。

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ライフステージ別資金計画の成功ポイント（DINKS編）

2007-09-21T03:18:07Z

　仕事と夫婦生活の両方を満喫できる「ＤＩＮＫＳ」……今ではひとつの家族形態として、すっかり定着したライフステージの１つだが、ＤＩＮＫＳのマイホームへの関心は高く、首都圏新築マンション契約者（リクルート調査）の28％を占めるまでになっている。「収入は２倍」「育児に時間を取られることもない」と、恵まれた生活環境に置かれていることが住宅取得へと駆り立てられる要因だ。ところが、いざ資金計画を立てようとした際、思わぬところにＤＩＮＫＳならではの“落とし穴”が潜んでいる。そこで、「ライフステージ別」シリーズ第二弾として、今回はＤＩＮＫＳが住宅ローンを組む場合の注意点を紹介する。

■収入合算を「前提」とした資金計画には、思わぬ落とし穴が潜んでいる
　ＤＩＮＫＳの最大の特徴は、言うまでもなく夫婦共働き。シングル世帯や専業主婦の家庭に比べ、世帯収入が多いのが魅力だ。そのため、自身のこだわりを具現化すべく、高めの購入予算を設定。収入合算を前提に資金計画するため、そのことが思わぬ失敗につながることがある。というのも、産休や退職によって奥さんの収入が途絶える可能性を考慮しないで住宅ローンを組むため、突然、ご主人単独での返済を余儀なくされる事態が起こり得るからだ。

　ご主人の収入に余裕があり、ひとりで２人分の支払いが可能であれば、どうにかその場はしのげるだろう。しかし、ギリギリの返済計画を立てている場合には、家計の収支がマイナスになることとなる。これでは、何のためのマイホーム購入か分からなくなってしまうことだろう。そこで、第一の注意点として、奥さんがどの程度、働き続けるつもりなのか、その「就業期間」を資金計画に反映させることが重要となる。対応策として、具体的には以下の２パターンが考えられる。

＜パターン１＞ いずれは奥さんが仕事を辞めることを前提とした資金計画
　いずれは奥さんが仕事を辞めることが分かっているため、収入合算ではなくご主人と奥さんがそれぞれ自己名義（単独）で住宅ローンを組む方法がパターン１だ。しかも、ご主人は最長期間の返済年数で構わないが、奥さんは就業期間を考慮し、たとえば10年後に出産を考えているなら、返済期間を“10年完済”とした返済計画を立てるのだ。そうすれば、10年後に奥さんが無収入になっても、同時にローンも完済。家計に悪影響を及ぼす心配から開放されることとなる。

【3500万円の住宅ローンを組む場合の一例】（イメージ図）

＜パターン２＞ 奥さんが働き続けることを前提とした資金計画
　これに対し、パターン２は両者とも収入が途絶えることがないため、毎月の返済額を多めに設定する代わり、返済期間を短めにする返済方法だ。Double Incomeの魅力を最大限に発揮し、「短期集中」で完済しようという考えに基づく。もちろん、パターン２では収入合算とし、わざわざ名義を二分する必要はない。ローンの本数が１本で済む分、諸費用も安くできる特典付きだ。

【3500万円の住宅ローンを組む場合の一例】（イメージ図）

　ただし、注意点もある。収入合算する際に「連帯債務」ではなく「連帯保証」の関係で合算してしまうと、“住宅ローン減税”が２人分、受けられなくなってしまうのだ。得てして、民間銀行からの借り入れでは「連帯保証」となりやすい。そのため、事前確認を欠かさないようにしないとならないだろう。なお、収入合算時に「連帯保証人」として扱われた場合、それぞれが単独名義でローンを組むことで、こうした欠点からは開放される。予備知識として、頭の片隅にとどめておくと安心だ。　

（まとめ）
・奥さんが働き続けるのか、それとも、いずれは退職することが予想されるのかによって、奥さん側の住宅ローンには組み方の工夫が必要となる。
・収入合算する際には「連帯債務者」として扱われるのか「連帯保証人」として扱われるのか、事前確認を忘れないようにする。

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ライフステージ別資金計画の成功ポイント（シングル編）

2007-09-14T09:13:34Z

　シングル女性がマイホームを購入するのは、結婚をあきらめ１人で生きていくことを決意した証拠？？？……その真意は別としても、このようなフレーズを目にすることは珍しくなくなった。それだけ女性の社会的地位が向上し、また、住宅ローンが組みやすくなったことの裏返しといえる。とは言え、男女を問わず１人で長期かつ多額の「借金」を背負うには、それなりの“戦略”が必要不可欠だ。そこで、単身の男女が住宅ローンを組む際の注意点を、各種データを交えながら整理してみたい。

■シングル世帯のマイホームニーズは１割強で安定推移する
　リクルートが行なった「首都圏新築マンション契約者動向調査」（2006年）によると、全契約者に占めるシングル世帯の割合は11.8％であることが分かった。過去６年間を振り返ってみても、その割合はおおよそ安定しており、おそらく今後も同程度の推移を続けるものと推測される。一過性のブームではなく、それなりの潜在的ニーズがあるということだ。

　こうした背景には、日本人の未婚化・晩婚化が関係するが、おおよそ30年にもおよぶローン返済期間中には様々なリスクが付きまとう。そこで、想定される「リスクシナリオ」を事前におり込み、トラブル発生時にも慌てない返済計画（＝戦略）が特にシングル世帯には求められる。

ライフステージ別の契約者割合（2006年）　

シングル世帯		夫婦のみ世帯	子供あり世帯	シニアカップル世帯	その他
シングル男性	シングル女性
6.7%	5.1%	36.8%	42.8%	1.7%	6.8%

シングル世帯（男女合計）の契約者割合の推移　

2001年	2002年	2003年	2004年	2005年	2006年
12.7%	12.8%	14.2%	14.9%	12.7%	11.8%

■「予算設定」と「返済期間」をひと工夫してリスクヘッジを心がけよう
　前出のリクルート調査によると、シングル世帯（男女合計）の自己資金額（平均）は1122万円。夫婦のみ世帯が1046万円、子供あり世帯が1156万円であることと比較しても、遜色（そんしょく）のない金額となっている。その内訳をみると、シングル世帯の24.2％が親からの贈与（資金援助）を受けていることから、誰もが全額を１人で工面したわけではないことが分かる。しかし、頭金を多くして借入額を少なくするのは住宅ローンの大原則。特に、女性は現実問題として長期雇用の不安もあることから、シングル世帯は出来るだけ借入れ金額を少なくすることが成功への必須条件といえるだろう。予算面（購入価格）での背伸びをせず、“身の丈”に合った価格帯のマイホームを選ぶことが重要だ。

　次に、ファミリーやシニア世帯とは異なり、手に入れたマイホームに一生涯、住み続ける可能性が比較的低いのもシングル世帯の特徴だ。言い換えれば、転勤や結婚・親との同居など、賃貸あるいは売却の可能性が他の世帯より高いということだ。となれば、こうした環境の変化を見越した返済プランを組むこともシングル世帯には求められる。具体的には、「返済期間」をひと工夫するのだ。

　一般的に、毎月の支払い金額を低く抑えようと、得てして最長期間での返済プランを立てる傾向が強い。もちろん、返済に窮するような事態に直面しては困るだけに、返済に「無理がない」ことは必要十分条件だ。しかし、その結果、営業マンに勧められるまま35年返済でローンを組んでしまうと、元本はなかなか減らず、売却時に担保割れ（ローン残高が売却価格を上回る）するリスクも伴う。つまり、マイホームを収益あるいは処分する際の障害となってしまうのだ。返済開始後に繰り上げ返済を多用し、元本を早期に減らす方法は有効だ。しかし、資金計画を立てる“最初”の段階から返済期間を意識し、無理のない範囲で短く組むこともシングル世帯には欠かせない返済方法となる。「返済期間を短縮する」という発想を、この機会に会得するようにしたい。

　そして最後、シングル女性は女性向けのローン商品を上手に活用するのも得策だ。収入条件での緩和や保険をセットにしたローンなど、女性にやさしい商品が増えている。検討の対象に加えることは有益だ。

　以上、注意点をまとめてみた。シングル世帯にはシングル世帯ならでは特性があるだけに、その特性を理解し、マイナス要素を補うようプランニングすることが成功への近道となるのだ。

（まとめ）
・なるべく多くの自己資金を用意し、借入額を少なくするのが成功への第一歩
・今後あるかもしれない結婚あるいは親との同居などの可能性を十分考慮し、居住年数（＝賃貸あるいは売却時期）を加味した住宅ローンの返済期間を心がける
・特にシングル女性の場合、女性向けのローン商品を上手に活用するのも一法

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次期日銀総裁の人選で、住宅ローン金利の「潮目」が変わる.？

2007-09-07T02:18:41Z

　住宅ローン金利は様々な要因で変動するが、昨今、その変動要因として軽視できなくなっているのが、ご存じ「サブプライムローン」の問題だ。同問題は世界同時株安や長期金利の下落を誘発しており、今後の成り行きが注目されている。そしてもう１つ、マスコミ報道こそ少ないものの“ポスト福井総裁”問題も懸念要因とされている。というのも、現・総裁が来年３月で任期満了を迎えため、新・総裁の顔ぶれによっては「政策スタンス」が軌道修正される可能性があるからだ。そこで、改めて２つの変動要因に焦点を当て、住宅ローン金利への影響を考察してみる。

■出口の見えないサブプライム問題　信用不安の解消には時間が必要」
　今年前半の金融市場を振り返ると、２月と８月の二度にわたる世界同時株安、為替水準の円安傾向、さらに長期金利の急激な上昇・下降と、“荒れた”相場環境が繰り広げられた。信用力の低い人を対象とした住宅融資「サブプライムローン」に端を発した金融市場の混乱が、想像以上の広がりを見せ、信用不安をあおったからだ。

　ここで、改めてサブプライムローン問題を整理しておくと、ステップアップ金利（当初、数年間だけ優遇金利が適用される金利）などの採用により融資条件が緩和されている同ローンは、借りやすいという特徴があるため低所得者の利用も多い。所得の高低に左右されず誰もがマイホームを取得できるよう、住宅金融の本来の姿としては必然性のある住宅ローンだ。ところが、住宅価格が“上昇”することを前提に商品設計されており、その上、融資審査も甘かった。そのため、住宅価格の上昇が息切れするとともにローンの焦げ付きが表面化し、米国経済の下振れリスクにつながった。今もって完全解決への道筋は示されておらず、騒動の収拾にはもうしばらく時間がかかりそうだ。

　となると、日本の金融市場への影響が気になるところだが、「影響は限定的」とする向きが大勢だ。すでに株価や為替、債券市場への影響は出ているものの、「一時的」というのが大方の見方だ。これから住宅ローンを組もうとする人にとっては“ひと安心”と言えるだろう。

■ポスト福井総裁の人選によっては、日銀の金融政策が大きく軌道修正される
　次に、日銀の新総裁選びに話を移そう。サブプライム問題とは対照的に、マスコミではほとんど取り上げられないこの問題、実は、住宅ローン金利の大きな変動要因になろうとしている。というのも、冒頭で触れたように新総裁の顔ぶれによっては「政策スタンス」が変更される可能性があるからだ。

　現・総裁の福井俊彦氏は2003年3月に就任して以来、一貫して「金利の正常化」（金利の引き上げ）を主張してきた。日銀の独立性を盾（たて）に、政府のけん制にも立ち向かっていった。利上げに対し、“タカ派”（積極派）の姿勢を貫いてきたのだ。ところが、任期満了にともない新総裁へバトンタッチすると、こうした積極姿勢はそのまま新総裁へ引き継がれない可能性が出てくる。一部報道では、すでに“ポスト福井”として竹中平蔵氏や現・日銀副総裁の武藤敏郎氏の名前が挙がっており、もし、“利上げ反対派”で知られる竹中氏が次期総裁に選ばれると、日銀の利上げスピードは間違いなく減速することになる。

　これまで、政策金利が引き上げられるたびに、住宅ローン金利も連動して引き上げられてきた。ということは、日銀の利上げスピードが減速すれば、住宅ローン金利の上昇スピードもスローダウンすることになる。このように、日銀の政策スタンスと住宅ローン金利は密接な関係で結ばれているだけに、ローン金利の方向感を探るにあたり、次期総裁の顔ぶれを予想することが重要な意味を持ってくる。

福井総裁の任期は、来年（2008年）３月19日までだ。はたして誰が次期総裁のポストに就くのか、その動向が注目される。

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住宅金融支援機構　10月からの改正点と注意点

2007-08-17T03:19:08Z

　住宅金融支援機構が誕生して４カ月余り。フラット３５の累計受付件数も15万件を超え、金利先高観による金利上昇リスクを味方に、ようやく本格軌道に乗り始めた。そして、その勢いをさらに伸ばそうと、今年10月には証券化支援ローンと財形住宅融資へのテコ入れを予定。利用条件の簡素化などが実施されることとなっている。そこで、同機構による10月からの改正内容を紹介するとともに、見えざる“落とし穴”についても言及する。

■収入に関する利用条件の簡素化　「フラット３５」と「財形住宅融資」
　今回の改正点は大きく２つあり、まず１つ目がフラット３５および財形住宅融資の収入条件の簡素化だ。これまで、フラット３５および財形住宅融資には「収入に関する利用条件」として、以下の２つの融資条件があった。

（１）: 毎月返済額の４倍以上の月収があること
（２）: （１）に加え、年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合（＝返済負担率）が下記の基準以下となること

年　収	300万円未満	300万円以上400万円未満	400万円以上700万円未満	700万円以上
基　準	25％	30％	35％	40％

　月収とは、年間収入（毎月の収入＋ボーナス収入）を12（カ月）で除した数値のこと。たとえば毎月30万円、ボーナス１回当たり60万円（いずれも税金など含む）の収入のある人の月収は、年収480万円（30万円×12カ月＋60万円×夏冬２回）÷12カ月＝40万円となる。

　また、「毎月返済額の４倍以上の月収があること」とは、表現を変えると「毎月返済額が月収の25％（４分の１）以下に収まること」となる。上例に当てはめれば、ローン返済額が月額10万円以下（40万円×25％）になるような資金計画でないとならない、ということだ。

　さらに、（２）により返済負担率は35％以下（←年収480万円）という条件もクリアしなければならない。年収480万円に対する35％は168万円。住宅ローンの年間返済額（初年度）が168万円以内でなければならないことを意味する。毎月に換算すると14万円（168万円÷12カ月）だ。以上より、（１）かつ（２）を満たすには、毎月返済額（ボーナス返済分を含んだ年間返済額の12分の１の金額）が10万円以下でならないといけないことが分かる。ちなみに毎月10万円の返済が可能だとすると、金利４％、35年返済として約2250万円が借りられる計算だ。

■返済期間20年以下の人にとって、「フラット２０」の誕生は朗報
　このように、これまではいくつもの融資条件が“重層的”に折り重なっていたため、返済シミュレーションがしにくいという難点があった。一昔前まで電卓をたたいて計算していた営業マンにとって、いささか面倒な決まりだったのだ。そこで、10月申し込み分からは利用条件を変更、前段（１）の条件を廃止し、同時に（２）の基準を以下の２区分に簡素化することで、改正後は融資条件を分かりやすくする狙いだ。

年　収	400万円未満	400万円以上
基　準	30％	35％

　次に２点目として、「20年」を境とした返済期間に応じて、証券化支援ローンごとに融資金利を設定することが決まっている。つまり、「返済期間20年以下」と「同20年超」によって適用する融資金利を変えようというのだ。現在、最長35年返済の証券化支援ローンのことを「フラット３５」と呼んでいるが、この流れでいくと、最長20年返済の証券化支援ローン「フラット２０」（仮称）の誕生が間近ということになる。当然、「20年超」に比べ「20年以下」の方が融資金利は低く設定される。そのため、返済期間20年以下を予定している人にとっては朗報となるだろう。「返済期間」に着目して新商品を生み出すあたり、“民営化”の成果といえるのかも知れない。

■「借りられる額」と「返せる額」を混同するな！
　以上、10月からの改正点を整理してみた。一見すると、ローン利用者の便宜を図った画期的な見直しと受け取れる。しかし、「簡素化」とはいっても実情は「条件緩和」。顧客を囲い込むための“にんじん”に他ならない。実は、ここに落とし穴が潜んでいる。思い出してほしい、住宅金融公庫の時代にも「当初、５年間は低い金利が適用される」といったステップ金利制度があった。このおかげで、同制度に飛びついたローン利用者が６年目からの金利上昇に耐えられず、返済困窮者となっていったのは知る人ぞ知る話だ。

　もちろん、本改正が同じ二の前になるかどうかは想像の域を出ない。勝手な予想と言われれば、それまでだ。しかし、可能性（リスク）を内包しているのも事実。改めて、「借りられる額」と「返せる額」は等しくないことを強調しておきたい。身の丈にあった返済計画を心がけてほしい。

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改めて「財形住宅融資」に注目してみる（応用編）

2007-08-10T02:00:24Z

　前回は、財形住宅融資の制度内容を説明した。全体像の理解を中心に、その他、利用できる人の条件にも触れた。続いて、今回の応用編では基礎知識を応用させ、財形の魅力（メリット）と課題（デメリット）を考えてみることにする。住宅ローン商品が多様化する中において、財形住宅融資の有用性を整理してみたい｡

■申し込み時の金利が適用される数少ない貴重なローン
　まずは、メリットから見ていこう。

・申し込み時の金利が適用される
・負担軽減措置のおかげで、住宅ローン利用者の返済負担がその分、軽くなる
・夫婦あるいは親子などそれぞれが財形住宅融資の資格者であれば、同じ住宅についてそれぞれが融資を受けることができる（ただし、融資額合計は８割まで）
・フラット３５と財形住宅融資を併用して資金計画を立てると、両者の融資額を合計して100％融資（頭金ゼロ）が可能となる

　財形住宅融資で特筆すべきは、やはり、公的ローンの最大の特徴でもある「申し込み時の金利が適用される」ことだろう。今般、金利の先高観が表面化している中にあって、適用金利が申し込み時に確定する安心感は何者にも代えがたい。また、同じ住宅に対し、複数人で同時に融資が申し込めるのも財形ならではの特徴だ。たとえば、財形貯蓄残高が少なく、ご主人１人では必要かつ十分な借り入れが起こせないとする。その際、奥様が財形貯蓄をしており融資の有資格者であれば、奥様も同時に財形融資を受けることが可能となり、２人分の借り入れができるという仕組みだ。共働きの若いご夫婦などは利用価値が高いといえそうだ。

　そして、フラット３５との併用でフルローンが利用できるのも、新たに加えられたメリットの１つだ。平成18年６月に導入されたこの新制度、自己資金が少ない人には魅力的な内容といえる。しかし、「借りられる額」と「返せる額」は必ずしも同額ではない。無理な返済プランにならないよう、慎重な資金計画を立てることをお忘れなく！

■転職すると、一括返済しなければならないことも……
一方、使い勝手の悪さも色々とある。具体例を挙げると、以下のとおりだ。

・個人事業主やフリーランス（自由業）、さらに、代表権や業務執行権を有する法人の役員も財形住宅融資を利用できない
・財形住宅融資の返済期間中に転職した場合、新しい転職先に財形貯蓄制度がないと財形融資を継続できない（転職先に財形貯蓄制度があれば、一定の手続きの上、継続することが可能）
・その結果、もしローン利用者が退職してしまうと、残債を全額一括返済しなければならなくなることがある（ただし、事業主転貸制度を利用している人のケースで、財住金あるいは機構直貸制度の場合は心配ない）
・金利タイプは５年ごとに適用金利が見直される「５年固定金利」となるため、同じ“公的ローン”でも完全固定金利のイメージでいると危険だ
・勤務先に「事業主転貸制度」がある場合、住宅金融支援機構による「機構直貸制度」は利用できない（本人の都合で自由に選択することができない）
・借り換えには利用できない

　再三、一般サラリーマンだけの特権であることは申し上げているとおりだが、その他、特に事業主転貸制度を活用して勤務先から財形住宅融資を受けている場合、その会社を退社する際には細心の注意が必要になる。というのも、財形住宅融資は財形貯蓄をしている人を対象とした融資制度だ。そのため、新しい転職先に財形貯蓄制度がないと、ローンの継続が困難になることが考えられるからだ。基本原則に立ち返れば、残額を一括返済しなければならない事態が待ち構えることになる。

　しかし現実問題、多額の現金をすぐに用意しろと言われて対応できるはずもない。また、別の金融機関へ借り換えることも容易ではないだろう。悩ましい局面を迎えることになるのだ。それだけに、財形住宅融資を検討する場合、上述したメリットとデメリットの両者をきちんと理解した上で、正しい選択（資金計画）をするように心がけなければならないといえる。

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改めて「財形住宅融資」に注目してみる（基礎知識編）

2007-08-03T01:21:58Z

　07年３月末に住宅金融公庫が姿を消したことで、「公的ローン」「民間ローン」という区分けで住宅ローンが論じられる機会は減った。公庫融資が住宅ローン市場において主要な位置付けを担っていたため、公庫廃止と同時に公的ローンすべてがなくなってしまったかのようなインパクトを与えたからだ。しかし、現在も「財形住宅融資」は存在しており、人気は衰えていない。そこで今回、改めて財形住宅融資に注目してみることにする。

■財形の申し込み窓口は大きく２種類ある
　まずは、財形住宅融資の制度内容から復習しておこう。

財形貯蓄制度には「一般財形貯蓄」「財形年金貯蓄」「財形住宅貯蓄」の３種類があるのはご存じのとおりだが、財形住宅融資とは、勤労者の財産形成（＝財形）を目的とする財形貯蓄制度の利用者が、無理なくマイホームを取得できるよう、勤務先や（独）雇用・能力開発機構などが一体となって勤労者のために住宅資金を融資する制度を指す。企業（勤務先）にとっては福利厚生の一環としての意味合いもあり、雇用者と被用者の良好な関係を構築するための制度としての側面も持ち合わせる。

　そして、当該住宅融資には勤務先（事業主）経由による「事業主転貸制度」と、住宅金融支援機構から直接借り入れをする「機構直貸制度」（きこう・ちょくたいせいど）の２つのタイプがあり、勤務先に財形融資制度があれば前者、なければ後者を窓口として借り入れることになる。
（注）内容を簡略化するため、ここでは財形住宅金融（財住金）の説明は省略する。

　事業主転貸制度とは、雇用・能力開発機構を『貸し主』、勤労者を『借り主』、そして勤務先を貸し主と借り主の『仲介役』（＝転貸）とする融資制度のことで、特に勤労者が公務員の場合には、雇用・能力開発機構が共済組合を通じて融資することになっている

■【事業主転貸制度の仕組み図】

（出所）雇用・能力開発機構のホームページより引用

　一方、機構直貸制度とは、その名のとおり住宅金融支援機構を『貸し主』、勤労者を『借り主』とする融資制度のことで、フラット３５と併用することで有利な条件での借り入れができる（詳細は応用編で解説）などの特典も用意されている。

■財形住宅融資は、サラリーマンだけに与えられた「社内持ち家制度」
・勤労者であること
・前述した財形貯蓄制度いずれかを継続して１年以上行なっていること
・融資の申し込み日前２年以内に、積み立てを行なっていること
（空白期間が２年以上あってはならない）
・融資申し込み日において、財形貯蓄残高が50万円以上あること
・自分で所有および居住するための住宅建設あるいは住宅取得資金であること（リフォームにも利用可能）
・勤務先から「負担軽減措置」を受けられること
・申し込み日現在、70歳未満であること

　冒頭でも触れたように、財形住宅融資は「勤労者」のための制度となっている。そのため、自営業者やフリーランスの人は恩恵に預かることができない。こうした点を指摘すると、「それでは、公的ローンと言えないのではないか？」といった感想を持つ人もいるだろう。確かに、そうかもしれない。では、財形の魅力とは何なのか？次回、応用編では本制度のメリット・デメリットについて考えてみることにする。

＜補足＞負担軽減措置とは？　負担軽減措置とは、住宅の取得にあたり勤労者が勤務先から５年以上の期間にわたって住宅手当や利子補給などを受けられる援助措置のこと。事業主が金利の支払いを援助してくれる制度である。財形住宅融資には福利厚生の役割もあることから、少しでも勤労者の負担を軽減するよう制度化されている。

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住宅ローン実態調査」からローン利用者の実像を探る（ローン利用者の心理編）

2007-07-20T03:15:18Z

　前回は、国土交通省による調査結果から金利タイプの傾向を紹介した。その概要は、長期固定タイプを選択する割合が増えているというものだったが、今年５月、住宅金融支援機構が行なった「住宅ローン利用に関するアンケート調査（第１回）」でも似たような傾向になっていた。そこで今回は、支援機構の調査から金利タイプ以外の面で注目したい項目をピックアップし、読者の皆さんに役立ちそうな内容を紹介することにする。

■住宅ローンを選ぶ決め手としては、「金利」を挙げる人が大多数を占める
　本調査は、平成18年度中に住宅ローンを新規で借りた人を対象に実施しており、15項目についてのアンケートを行なっている。その中には消費者心理に関する項目も含まれており、今回、注目したいのが「利用した住宅ローンを選ぶ決め手は何だったか？」という質問だ。

＜利用した住宅ローンを選ぶ決め手は何でしたか？＞　（ＴＯＰ10）

金利水準が低かったこと	51.2%
金利優遇があるなど、当初金利が低かったこと	45.5%
住宅販売事業者の勧めがあったから	24.2%
繰り上げ返済しやすそうだったから	14.2%
１本のローンで必要資金をまかなえたから	13.4%
利用できる住宅ローン（提携ローン）に制限があったから	9.4%
手数料等の有無など諸費用が安かったから	8.5%
金利リスクがなく、返済額が確定して安心だったから	8.2%
借り入れの可否が早めに分かったから	6.2%
口コミによる勧めがあったから	5.4%

※質問に対する回答は３つまで可能となっており、重複回答となっている

　見てのとおり、結果は「金利」への関心が極めて高いことが分かった。しかも、金利といっても「金利タイプ」のことではなく「金利水準」、つまり、金利が高いか低いかということがローン選択の最大の決め手となっているのが特徴だ。適用金利が低ければ低いほど、毎月の負担は軽減され、総返済額も縮小することができる。そのため、ローンのメンテナンス性（繰り上げ返済のしやすさなど）や諸費用の安さなどを抑え、２冠の座を射止めているのが興味深い。

■金利の「高い・低い」だけに踊らされるのは危険
　このことは、「住宅ローン選びで大切だと思うことは？」という質問に対する回答からもうかがい知れる。結果は以下のとおりだが、本問でも「金利に関すること」が第１位となっている。ローン利用者の内面には、“安く借りる”ことこそが安心・安全な資金計画への近道であるとの認識が潜んでおり、そのことが金利に対する執着心となって表れているものと分析する。

＜住宅ローン選びで大切だと思うことは何ですか？＞

金利に関すること	34.5%
無理のない返済計画	27.5%
金融機関や営業マンの信頼性	12.0%
商品に関する情報収集・知識や理解	11.4%
他の商品との比較検討	6.3%
親族・知人・専門家との相談	3.8%
長期的な返済計画や生活設計	2.5%
その他	2.1%

　しかし、金融機関が顧客を囲い込もうと「金利のダンピング合戦」を繰り広げている中、ローン利用者は金融機関の“支配下”とならないよう気を付けなければならない。というのも、「優遇金利」や「キャンペーン金利」に踊らされている構図がはっきりと見て取れるため、金利の高低だけに流されてしまい、メンテナンス性や金利変動リスクへの適応性などを加味せずにローンを決めてしまう心配があるからだ。

　住宅ローンを上手に組むには、余分な利息を軽減させる以外にもう１つ、途中で返済が滞らないよう「返済不安リスク」にも配慮することが求められる。両者のバランスが取れて初めて、理想的な資金計画が立てられるからだ。それだけに、マイホームを選ぶ時に時間を費やし、あれこれと検討したのと同様、ローン選びにも慎重さを欠かさないことが重要な意味を持つ。金利水準は“必要条件”だが、かといって“絶対条件”ではないことを忘れないでほしい、ということだ。

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「住宅ローン実態調査」からローン利用者の実像を探る（金利タイプ編）

2007-07-13T01:20:22Z

　時を同じくして、国土交通省と住宅金融支援機構が住宅ローン利用者に関する実態調査を実施、その内容を公表した。今回の調査結果をひと言でまとめると、どちらからもこれまで人気だった「短期固定タイプ」から「長期固定タイプ」へと志向割合が変化している傾向が鮮明になっており、金利上昇リスクを嫌気した心理行動が数字にも表れた格好となっている。不安を排除した資金計画を組みたいとの欲求が表面化したということだ。これから住宅ローンを組もうという方は、以下に紹介する調査結果をもとに、ローン利用者の全体像を把握する材料として活用するといいだろう。

■長期固定タイプへの移動が鮮明になる一方、短期固定タイプの人気も健在する
　本コラムでは、まず、国交省の「民間住宅ローンの実態に関する調査（平成19年３月実施）」結果から“金利タイプ”の傾向を紹介しよう。初めに、新規貸出額の金利タイプ別割合の推移（図１）から見てみたい。冒頭でも触れたように、平成18年度上期はダントツ人気だった「３年固定特約金利」がそのシェアを縮小させており、代わって「10年固定特約金利」と「全期間固定金利型」が大きく伸びているのが分かる。金融政策が『緩和』から『引き締め』路線へと軸足を移したことで、金利の先高観が台頭。その結果、安全志向をねらうローン利用者が金利変動リスクを避ける方向に動いたのが理由だ。

　しかし、“それでも”「３年固定（25％）」＋「２年固定（10.9％）」＋「変動金利（14.6％）」の合計割合は50.5％、つまり、２人に１人は“今もって”目先の低金利を希望した人達で占められている。このことは同時に、住宅金融公庫が全盛期だった頃のように「何が何でも完全固定金利が最優先」という考え方が時代にそぐわなくなっていることを示唆しているといえる。それだけ、「リスク」に対する考え方（許容度）が大きく変化した証（あかし）とも解せるだろう。

【図１】個人向け住宅ローン新規貸出額の金利タイプ別割合　　（単位：％）

金利タイプ	平成16年度	平成17年度	平成18年度上期
全期間固定金利型	5.1	9.7	15.1
証券化支援ローン	0.8	5.4	4.6
10年超の固定特約金利	1.1	1.5	2.7
10年固定特約金利	11.9	9.9	17.7
５年超10年未満特約金利	0.6	0.9	1.6
５年固定特約金利	9.1	9.9	8.0
３年固定特約金利	39.8	33.2	25.0
２年固定特約金利	17.9	19.1	10.9
変動金利	13.6	10.4	14.6

※（出所）国土交通省

■借り換えでは、「安定志向」への動きがより鮮明に写し出される
　次に、他の住宅ローンからの借り換え（図２）についても見てみよう。こちらは、短期固定特約金利から長期固定特約金利への移動が、新規融資に比べてより鮮明になっており、「３年固定特約金利」離れが進む中、「10年固定特約金利」と「全期間固定金利型」に人気が集まっている。借り換えを希望する人の多くが、金利上昇をリスクヘッジすることを主眼に借り換えているため、このような結果に結びついていると考えられる。返済の安定性を優先したい人にとっては、当然の流れといえるだろう。今後、「金利の低さ」を取るか「返済の安定性」を取るか……どちらが「正解」ということではないので、その人のリスク許容度や適合性に応じて取捨選択することが求められることになりそうだ。

【図２】個人向け住宅ローン借り換え後の金利タイプ別割合　　（単位：％）

金利タイプ	平成16年度	平成17年度	平成18年度上期
全期間固定金利型	1.8	12.3	20.9
10年超の固定特約金利	0.5	1.7	2.5
10年固定特約金利	19.2	10.6	27.7
５年超10年未満特約金利	0.6	2.6	2.2
５年固定特約金利	25.2	22.5	8.6
３年固定特約金利	36.7	34.3	25.7
２年固定特約金利	2.6	1.6	0.9
変動金利	13,4	14.4	11.5

※（出所）国土交通省

　次回は、住宅金融支援機構の調査結果をもとに、ローン利用者の実態をより詳しく紹介することにする。

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住宅ローン金利を引き下げる５つのテクニック

2007-07-06T01:56:16Z

　５月下旬から日本では長期金利（10年新発国債の利回り）が急上昇しており、住宅ローン金利の上昇圧力になろうとしている。米国をはじめとする海外主要国が軒並み高水準の金利を維持し、また、景気回復への期待が高まったことなどがその要因だ。今後、こうした金利の先高観が長期的に続くかどうかは意見が分かれるところだが、目先（夏期）にかけてローン契約を控えている人は気が気でないだろう。そこで、こうした不安を少しでも解消できるよう、今回は住宅ローン金利を引き下げるためのテクニック（裏技）を５つ紹介する。

１．提携ローンを利用する
　「提携ローン」とは、売り主と金融機関があらかじめ約束（＝提携）し、販売対象となるマイホームの買い主のためだけに融資する住宅ローンのことをいう。マンション・一戸建てを問わず、ほとんどの売り主が金融機関と連携して、ご存じのように提携ローンの取り扱いを行なっている。ディスカウント率（優遇幅）は様々だが、中には１％超の特別優遇を提示するケースもある。さらに、100％融資（一定条件あり）を可能としている場合も少なくないので、“使い勝手”の視点からも、選択肢の１つとして提携ローンを候補に挙げることは有益だろう。

２．給与振込みや光熱費の支払い指定など、メーン口座を開設する
　すでに利用実績がある、あるいは、住宅ローンの借り入れと同時に口座を新規開設することで、ローン金利を優遇してくれる金融機関がある。給与振込みや光熱費（公共料金）などの引落し口座を住宅ローンを借りる金融機関に指定することで、一定の優遇が受けられる仕組みだ。また、引落し以外にも「定期預金の残高が一定額以上ある」「財形貯蓄をしている」といった内容を優遇条件に挙げている銀行もある。お心当たりのある方は、その金融機関からの住宅融資を検討してみるのもいいだろう。

３．自治体による利子補給制度の活用
　居住地（新しく取得したマイホームの住所地）または勤務先のある自治体が、住宅融資に対する利子補給制度を実施している場合、融資条件に適合すれば、自治体が金利の一部助成あるいは一定期間、定期的に利子補給してくれる。実に、ありがたい制度だ。しかし、利用しにくい点も多く、融資条件や制度内容は各自治体でバラバラ。すべての自治体が扱っているわけでもない。つまり、利用できる人は限られてしまうのだ。

　そこで、気に入った物件が見つかったら、インターネットでその自治体のホームページを調べるなり、あるいは、営業担当者に直接、自治体融資があるかどうか確認するといいだろう。有利な条件で利用できそうであれば、具体的に検討してみても遅くない。

４．住宅性能表示による評価書を取得したマイホームを選ぶ
　2000年４月に施行された「住宅品質確保促進法」（品確法）に基づき、スタートすることとなった住宅性能表示制度。住宅性能を点数化して表示することから、「マイホームの通信簿」とも言われる。あまり知られていないが、この住宅性能表示による評価書を取得した住宅、または、住宅瑕疵（かし）担保保証付き住宅などに対して、0.2～1.0％程度の金利優遇してくれる措置がある。住宅性能評価機関等連絡協議会（http://www.hyouka.gr.jp/ ）から詳しい内容が情報提供されているので、興味のある方は以下のサイトにアクセスしてほしい。

民間金融機関による性能表示住宅への住宅ローン優遇策（ＰＤＦ形式）

５．「フラット３５」Ｓの利用
　「フラット３５」Ｓとは、フラット３５の申込者が「省エネルギー」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」のいずれかの基準に適合した住宅を取得した場合、当初５年間の適用金利を0.3％優遇する制度のことだ。４番目に触れた「性能表示住宅への優遇」同様、マイホームの基本性能が一定基準を満たした優良住宅に対し、金利優遇の特典を与える仕組みだ。その背景には、高耐久住宅の普及・促進があり、もって、日本のマイホーム市場を長寿命住宅化させたい狙いがある。

　技術基準や受付期間など、細かい条件が付けられているので、詳細は住宅金融支援機構のホームページを参照してほしい。
　→http://www.flat35.com/

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住宅ローン関連保険の基礎知識（返済サポート保険編）

2007-06-29T03:01:03Z

　前回は、住宅ローン関連保険の中でも最も身近な存在である団体信用生命保険について、その仕組みと加入時の注意点を紹介した。団信は「保険が大好き」な日本人にとって、切っても切れない商品の１つといえるだろう。続いて今回は、病気やケガで一時的に返済が滞った場合に役立つ「返済サポート型」の保険について、その内容や注意点を見てみることにしよう。

■「ローン返済支援保険」と「所得補償保険」の２種類がある

　ひと口に返済サポート型の保険といっても、大きく２つの種類がある。「ローン返済支援保険」と「所得補償保険」がそうだ。どちらも「収入を補うための保険」には変わりないが、前者が住宅ローン返済の困窮を前提とした商品設計なのに対し、後者は補てん目的を住宅ローン返済に限定していないのが主な違いだ。つまり、“純粋”に病気やケガによる就業不能で日常生活に支障が生じることを回避するための保険が所得補償保険なのだ。

　そのため、所得補償保険は会社経営者や個人事業主の方など、サラリーマン（会社雇用者）に比べ収入が変動しやすい方が対象となりやすい。そして、ワイド（長期）な補償期間が用意されているのが特徴だ。もちろん、住宅ローンを組んでいる方も加入が可能なので、どの程度の返済期間、補償を必要とするかで両者を使い分けるのが上手な活用法といえるだろう。主な特徴と注意点は以下の通りだ。

【ローン返済支援保険】
・団信保険とは異なり、返済途中からの加入が可能。また、途中での脱退も可能。
・免責期間があり、病気やケガで“30日”を超えて就業できない状態が継続して初めて、31日目以降の就業不能期間に対して保険金が支払われる。

＜例＞
就業不能期間が60日あったとすると、免責期間を除いた30日分（就業不能期間 60日－免責期間30日）が支払いの対象となる。

・必ずしも入院などの必要はなく、就業不能状態であれば自宅療養中でも保険金が受け取れる。
・補償期間（保険金受け取り期間）は１回の保険事故につき、上記免責期間経過後３年から長くても５年程度となる。なお、当該保険の契約期間そのものは、住宅ローンを完済するまで継続する（当然、保険料の支払いも続くことになる）。
・支払われる保険金（月額）は、１年間のローン返済総額（毎月分＋ボーナス分）を12カ月で割った金額（平準額）となる。そのため、ボーナス返済月は注意が必要。
・保険への加入は任意。
※金融機関や保険会社によっては該当しない項目もある。

【長期所得補償保険】
・免責期間があり、病気やケガで“90日”を超えて就業できない状態が継続して初めて、91日目以降の就業不能期間に対して保険金が支払われる。
・補償期間（保険金受け取り期間）は１回の保険事故につき、上記免責期間経過後“60歳”までと長期に設定されている。そのため、加入時期が早い（契約年齢が若い）ほど、補償期間は長くなる。この点がローン返済支援保険との違いといえよう。
・支払われる保険金（月額）は、住宅ローンの返済月額を基礎とせず、本人の希望により保険金月額を設定することができる。
・ただし、受け取れる保険金額が増えれば、その分、保険料負担も大きくなるのは言うまでもない。
・必ずしも入院などの必要はなく、就業不能状態であれば自宅療養中でも保険金が支払われる。
・契約期間中に就業不能状態になることが一度もなく、無事に満期を迎えた場合には、一定の保険料が返金される保険もある。
・保険への加入は任意。
※金融機関や保険会社によっては該当しない項目もある。

　住宅ローンを安心して返済していくためには、病気やケガによる収入減や支出増に対しても対策が欠かせない。保険と上手に付き合い「リスク管理」することで、余分な不安を減らすことが重要だ。

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住宅ローン関連保険の基礎知識（団信編）

2007-06-15T01:00:00Z

　住宅ローンを選ぶ際、金利の優遇度合いや繰り上げ返済手数料の金額（有料or無料）など、誰しもローン商品そのものに対する興味関心は強い。しかし一方、住宅ローンに関連する各種保険への関心は二の次というケースも珍しくなく、そのため、保険の契約内容をきちんと理解しないまま加入してしまい、イザという時に慌てる例は後を絶たない。これでは、上手な資金計画が立てられるはずもないだろう。そこで、シリーズで住宅ローン関連保険の基礎知識を紹介し、併せて注意点にも言及する。今回は、団体信用生命保険（団信）について見てみよう。

■利用価値の高い生命保険「団信」　加入割合は高い

　ご存じ団信とは、住宅ローンの貸し手（金融機関）を保険契約者および保険金受取人とし、住宅ローンの借り手（消費者）を被保険者とする保険契約に基づく生命保険のことをいう。ローン返済中に被保険者が死亡または所定の高度障害になった場合、その時点のローン残高と同額の保険金が保険会社から金融機関へ支払われることで、以後、ローンの借り手は支払いをすべて免れるという保険だ。住宅ローンの返済は長期に渡るため、途中で不測の事態が発生することは十分想定される。そこで、万が一の際に家族が生活に困らないよう、マイホームだけは失わなくて済むように商品設計された生命保険が団信なのだ。

　こうしたこともあり、団信への加入割合はとても高く、強制加入の場合は当然として、任意であっても契約するケースがほとんどだ。ここ最近は、がん・急性心筋梗塞・脳卒中といった３大疾病から高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変といった生活習慣病までを保険金支払いの理由（保障範囲）とする特約型住宅ローンも登場しており、商品数の広がりには目を見張るものがある。そのため、これから住宅ローンを借りる方にとっては、選択肢が増えるメリットがある半面、何を根拠に選べばいいのか判断基準が定まりにくいデメリットもあり、悩ましい局面を迎えているのも事実といえるだろう。そこで、団信に関する注意点を以下にまとめてみた。加入時の判断材料として利用してほしい。

＜団信に関する主な注意点＞
・ローンの返済開始後に加入することはできない。また、一度脱退してしまうと再加入もできない。
・団信加入を強制としている金融機関の場合、その多くが保険料を「当行負担」としているが、実際は借入金利に含まれているだけで、間接的にローンの利用者が負担していることに等しい。
・また、疾病保障付き住宅ローンに加入した場合、保険料は全額自己負担となる。支払い方法は、住宅ローンの適用金利に0.2～0.3％程度上乗せされて徴収されるケースと、口座引落しの２種類がある。
・自己の判断で団信に加入しない（任意の場合）場合、加入しない代わりに連帯保証人を１名、要求する金融機関もある。
・健康上の理由で加入できない（強制の場合）場合、原則的には融資条件をクリアできないため住宅ローンを借りられないが、法定相続人（たとえば奥様）を１名連帯保証人として付けることで、ローンが借りられるようになることがある。
※金融機関によっては該当しない項目もある。

＜保険金が支払われない主な場合（要注意）＞
・健康等を申告する「告知書」に、事実を告げなかったり事実と異なることを記入した場合（告知書への申告は、細心の注意が必要）
・故意に高度障害になったり、保障開始日から１年以内に自殺した場合。また、詐欺を働いた場合。
・３大疾病保障特約付き住宅ローンの場合、ひと口に「がん」といっても、所定の「がん」以外は保険の対象外となる。すべての「がん」が当てはまるわけではない。
・また、急性心筋梗塞と脳卒中では、保険期間中に発病し、医師の診断を受けた日から“60日”以上所定の状態（労働が制限される、後遺症が残るなど）が継続したと医師に診断されて初めて保険金が支払われる。（本来、喜ばしいことだが）短期で回復した場合にも保険金は支払われないので注意したい。

　以上、見落としがちなポイントを中心に注意点をまとめてみた。住宅ローンと保険は結びつきが強いだけに、保険の知識も併せて習得しておくと安心だ。

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フラット３５に兄弟が誕生　フラット３５（保証型）を徹底解剖する

2007-06-01T10:39:06Z

　金利先高観の影響もあり、フラット３５人気が再び高まりを見せている。そうした中、千葉興業銀行が今年１月から、また、三菱東京ＵＦＪ銀行が同４月から「フラット３５（保証型）」の取り扱いを開始した。さらに、早ければ今秋から（仮）「フラット２０」なる商品も取り扱いが始まる予定で、次々とフラット３５はその兄弟分を増やしている。そこで、「フラット３５（保証型）」の商品概要を徹底解剖するとともに、従来のフラット３５との違いもチェックしておこう。

■住宅金融支援機構は金融機関の保証人代わりとして機能する

　まずは、「フラット３５（保証型）」の仕組みを簡単に説明しておこう。これまでのフラット３５は、正式には「フラット３５（買取型）」といい、民間金融機関が実行した住宅ローン債権を住宅金融支援機構が“買い取る”ことで、低利かつ長期の固定金利型ローンが可能となる仕組みになっている。これに対し「フラット３５（保証型）」は、あくまで民間金融機関が単独でローン債権を証券化し、支援機構には買い取ってもらわないのが最大の違いだ。自前で証券化することで、支援機構の制約を極力排除でき、その結果、オリジナリティー溢れる商品内容にできるのが魅力といえる。

　しかし、すべての証券化プロセスを自行でこなすには、それなりのノウハウ（技術力）や信用力が必要となる。そのため、下手に手を出すとかえって魅力を損ねてしまう（たとえば、貸出金利が高金利になってしまう）危険性もはらんでおり、支援機構の債務保証を受けることで、こうしたリスクを低減。「買取型」同様に、低金利での完全固定ローンが実現できるよう仕組まれている商品だ。

　分かりやすく言うと、住宅金融支援機構が金融機関の保証人代わりとして機能することで市場評価（信用力）が高まり、同時に、ローン債権の流通も促進されることで安定供給へも貢献。もって、魅力的な商品設計が可能となったのが「フラット３５（買取型）」なのだ。それが証拠に、三菱東京ＵＦＪ銀行の扱う「フラット３５（保証型）」では、販売価格の100％まで融資が可能で、その上、借り換えにも対応できるようになっている。どちらも従来の「フラット３５（買取型）」にはない特徴だけに、これから住宅ローンを借りようという人には朗報と言えるだろう。

　唯一、現状では２行しか取り扱いがない（07年６月現在）のが難点だが、住宅ローン市場はヒートアップしているだけに、両行に追随する金融機関が登場するのは時間の問題といえるだろう。以下の比較表を参考に、ローン商品のメニューを増やしてみてはいかがだろうか？

フラット３５　「買取型」と「保証型」の比較（主な相違点）

	フラット３５（買取型）	フラット３５（保証型）（三菱東京ＵＦＪ銀行の場合）
資金の使い道	新築住宅の建設・購入資金または中古住宅の購入資金	住宅の建設資金・購入資金または住宅ローンの借り替えのための資金
借入金額	100万円以上8000万円以下かつ建設費または購入価格の９割以内	100万円以上8000万円以内かつ所要資金の100％以内
利用できる人の年齢	申し込み時で70歳未満かつ80歳完済のできる方	借入時年齢が20歳以上満59歳未満で、完済時満80歳未満の方
担　保	住宅金融支援機構を第一順位とする抵当権を設定	三菱東京ＵＦＪ銀行を第一順位とする抵当権を設定
団体信用生命保険	加入は任意	加入できることが融資の条件
事務手数料	各金融機関により様々	３万1500円
金利の決定時期	資金実行時	資金実行時（同左）

（2007年５月31日現在の内容）

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